Nunca compres un solar para construir tu casa antes de saber esto
Muy atento, porque lo que te cuento hoy es muy importante.
Vamos con ello.
Qué es la georreferenciación y cómo afecta a la construcción de tu casa
Si no sabes qué es la georreferenciación y estás pensando en construir una casa, déjame decirte algo: ¡empiezas más verde de lo que crees! Tranquilo, no pasa nada, aquí vamos a aclarar este concepto porque, aunque no lo sepas, te puede ahorrar muchos dolores de cabeza en el futuro.
La georreferenciación es, básicamente, ubicar de forma precisa tu terreno en el espacio, usando coordenadas GPS. Esto no solo sirve para saber dónde empieza y termina tu propiedad, sino también para asegurarte de que nadie más está invadiendo tu terreno (ni tú el suyo, que es también muy importante).
En España, desde hace unos años, es obligatorio registrar las parcelas georreferenciadas para evitar problemas legales, especialmente cuando vas a construir.
Cómo saber si tu parcela está georreferenciada y qué hacer si no lo está
Primero, necesitas tu referencia catastral, que aparece en las escrituras o puedes consultar directamente en el Catastro. Si no encuentras nada sobre georreferenciación en tus escrituras, puede que tu parcela no esté registrada correctamente. Esto es más común de lo que parece, sobre todo en solares antiguos o comprados hace tiempo.
El primer paso es contactar con un técnico especializado que pueda revisar el estado de tu parcela en el Catastro. Un buen profesional puede decirte si está georreferenciada y si las parcelas colindantes están correctamente registradas. Aquí viene lo interesante: ¿qué pasa si las parcelas vecinas están mal registradas y están invadiendo tu terreno?
Problemas comunes con la georreferenciación y cómo solucionarlos
Esto le pasó a un suscriptor que me escribió hace poco. Tenía su solar comprado, escriturado y registrado, pero sin georreferenciar. Al revisar su parcela con un experto, resultó que una parcela vecina ya registrada estaba mal ubicada en el mapa catastral… ¡invadiendo su terreno!
¿El problema? Aunque sea evidente que la parcela vecina está mal registrada, si no corriges esto antes de georreferenciar tu terreno, el registrador podría denegarte la inscripción. ¿Por qué? Porque parecerá que tu parcela está invadiendo la del vecino, aunque la realidad sea al revés.
Soluciones si tu parcela está georreferenciada incorrectamente o tiene problemas legales
- Por las buenas: Hablar con el propietario de la parcela mal registrada y llegar a un acuerdo para corregirlo. Esto implica que ambos contraten técnicos que ajusten los datos catastrales y registren las coordenadas correctamente.
- Por las malas: Si el vecino se pone cabezón, puedes iniciar un procedimiento judicial para demostrar que tienes razón. Esto puede ser un proceso largo y molesto, pero al final, si las pruebas son claras (por ejemplo, imágenes aéreas que muestren la ubicación real), ganarás el caso.
Por qué la georreferenciación es crucial para evitar problemas legales y costos en tu construcción
Si no resuelves los problemas de georreferenciación antes de empezar a construir, puedes tener complicaciones serias. Podrías acabar construyendo una casa que, técnicamente, invade otra parcela, lo que podría derivar en sanciones o incluso en demoliciones. Y todo esto sin haber puesto ni un ladrillo… ¿te imaginas los problemas que pueden surgir en el resto del proceso?
Consejo final: infórmate antes de comprar y construir
Por eso siempre digo: si estás pensando en construir una casa, invierte en asesoramiento técnico desde el principio. Contrata a un topógrafo que te ayude con la georreferenciación y asegúrate de que todo esté bien registrado antes de empezar a mover tierra. Te ahorrarás muchos disgustos y, lo más importante, podrás construir tu casa con total tranquilidad.