Lo que los promotores profesionales saben…
y nadie te explica cuando construyes tu casa.
Construir tu casa no es solo contratar gente: es tomar las decisiones acertadas en el momento correcto.
Seguro has hablado con alguien que ya se construyó su casa.
Y casi siempre la historia empieza igual:
“Es complicadísimo.”
«Todo son problemas.”
“El Ayuntamiento fue un infierno.”
“La constructora un desastre.”
“El arquitecto pasaba de todo.”
“El aparejador no se pasó en meses.”
Lo cuentan como si fuera culpa del proceso.
Lo que no te dicen —porque ni siquiera lo saben— es todo lo que hicieron mal ellos.
Pero ojo: no es culpa suya.
Nadie le explicó lo que en realidad estaban asumiendo.
Ni el Ayuntamiento, ni el Arquitecto, ni la constructora tienen interés en hacerlo.
Cada uno va a lo suyo.
Entraron en el juego con mucha desventaja.
No es porque fueran ingenuos o estuvieran poco preparados.
Al contrario. Muchos son gente muy inteligente, con dinero y con la cabeza bien amueblada.
El problema es que nadie les enseñó que, al decidir hacerse una casa, no iban a ser clientes, sino que se iban a convertir en algo mucho más serio: promotores.
Sí. Promotores reales. Como el que construye un bloque de pisos.
Y no lo digo yo. Lo dice la ley.
La responsabilidad es la misma.
Solo que nadie se lo explica hasta que es tarde.
Y no lo digo yo. Lo dice la ley.
La responsabilidad es la misma.
Solo que nadie se lo explica hasta que es tarde.
Lo que he visto como arquitecto
Llevo años viendo esto: autopromotores inteligentes, con dinero y buenas intenciones… cometiendo errores que les costaron decenas de miles de euros.
Por no tener criterio. Por no entender el rol que estaban asumiendo.
Por pensar que «esto lo lleva el arquitecto».
Me cansé de verlo y decidí actuar.
Empecé a acompañar a mis clientes desde el primer día.
No para diseñarles una casa bonita.
Sino para que no perdieran el control ni un solo día del proceso.
Funcionó.
Porque cuando entienden su rol —y tienen criterio—, todo cambia.
Lo que de verdad quieres
La gente no quiere hacerse una casa. Tú no quieres hacerte una casa.
Lo que tú quieres es:
- Que cada uno tenga su espacio, y el salón sea para estar tranquilos, no un campo de batalla entre hermanos que comparten cuarto.
- Poder mirar por la cristalera de tu cocina y ver a tu familia en el jardín, mientras piensas: “Lo conseguimos.”
- No volver a pelear por derramas, juntas de vecinos o decisiones absurdas que no puedes controlar.
- Que tu casa envejezca contigo y siga funcionando igual de bien dentro de 20 años.
- Invitar a tus amigos y sentir orgullo por lo que construiste, sin tener que disimular defectos o retrasos que te arruinaron el proceso.
- Abrir la cuenta del banco y ver que todo cuadró, sin sustos, sin ruinas, sin hipotecas de más.
- Tener tiempo libre mientras todo avanzaba, porque tuviste un criterio claro y un plan desde el primer día.
- Saber que cada euro que metiste está justificado. Que no hubo improvisaciones, ni chantajes, ni decisiones precipitadas.
- Que tu pareja y tus hijos te digan, con una sonrisa, que tomaste la decisión correcta.
- Saber que esta casa no solo es un hogar, sino también una inversión bien pensada.
La consultoría que cabe en un libro.
Si fueras mi cliente en una consultoría, y quisieras saber todo lo que hay en el libro, tendríamos una conversación de varias horas.
Y esa conversación me la pagarías a 800 euros.
Este libro condensa todo eso por 225 euros.
Quizás aún no hayas comprado el terreno.
O aún no has contratado al arquitecto.
O si ya lo has hecho, aún puedes evitar que lo que viene te cueste el doble en disgustos.
Esta guía existe para eso:
Para darle a una persona sensata el criterio que nadie le da y en el momento exacto en que más lo necesita.
¿Qué es El Mapa del Autopromotor?
No es un libro para inspirarse. Ni para “informarse”.
Es para evitar errores técnicos, contractuales y estratégicos que podrían arruinarte el proceso…o la cuenta corriente.
Te recomiendo que lo leas no una si no dos o tres veces.
Y que tomes apuntes.
Este mapa no nace de cero.
Es la unión y mejora de mis dos libros anteriores.
- Cómo construir tu casa sin volverte loco en el intento.
- Ladrillazos.
Los dos funcionaban, pero cada uno se quedaba corto por separado.
Ahora están integrados, actualizados y ampliados para formar un único sistema.
La autopromoción no perdona la ignorancia.
Como en casi todo lo que es serio, la ignorancia no tiene piedad.
Y la mayoría empieza igual:
- Compran un solar sin validar primero lo necesario.
- Firman con los técnicos sin saber qué están contratando.
- Lo hacen solo fijándose en el precio.
- Confunden un presupuesto bonito con uno real.
- Firman documentos sin saber qué están firmando.
- Creen que el que manda en la obra es el constructor.
Y lo que viene después es lo de siempre:
- Sobrecostes que nadie vio venir.
- Calendarios que se los lleva el viento.
- Licencias que tardan hasta años.
- Técnicos que no están bien coordinados entre ellos.
- Y la sensación permanente de haber perdido en control y no saber cuándo ha pasado.
Este libro no es para lectores. Es para decisores.
Es para gente que, antes de dar un paso, quiere saber.
- Qué preguntar.
- A quién preguntárselo.
- Qué errores están a la vuelta de la esquina.
- Como protegerse teniendo criterio técnico como un promotor profesional, no por intuición.
Con esta guía vas a poder (entre muchas otras cosas):
- Validar si el solar que quieres comprar es viable o es una bomba legal, urbanística y económica que te estallará en la cara más pronto que tarde.
- Comparar ofertas de los técnicos sin caer en las trampas de escoger al más barato. Luego salen carísimos.
- Entender cómo debe funcionar un contrato con los técnicos.
- Saber cómo funcionan todos los tiempos del proceso.
- No serás un cliente. Serás un promotor lo más profesional posible.
Lo que dicen autopromotores que han leído mis libros.
“He de decir, que tras una primera lectura “rápida” toca darle otras cuantas con más detenimiento y tomando notas, y a medida que el proyecto vaya avanzando, volver al capítulo que toque para que no queda nada atrás ni al azar.
Considero un libro muy recomendable y te animo a que sigas actualizándolo, pues estoy convencido que se convertirá en una guía de referencia imprescindible para todos aquellos que nos enfrentamos a esto por primera vez”
— Aitor.
“Estoy repasando el libro de nuevo y conforme se va adelantando el tema, se va cumpliendo, una “pasada” “
— Gerardo.
“Compré tu libro, lo considero un básico imprescindible para cualquier promotor, dada la total ignorancia a la que nos enfrentamos a la horada de querer construir nuestra casa. Clarito y al grano. Repito, IMPRESCINDIBLE”
— Ysabel.
“Comentas que el libro ha de leerse mínimo 2 o 3 veces, estoy de acuerdo y que se tomen apuntes también. Para que sirva de ejemplo para futuros promotores, antes de contratar al arquitecto tuvimos una reunión inicial, etc. Cuando me vio con la chuleta y al final de responder a nos e cuantas preguntas, fue él mismo el que me preguntó que quién me había asesorado pues el 99.9% de sus clientes llegan sin tener ni puta idea (literal)”
— Rogelio.
“Buenos días Pepe. ¡Qué gran trabajo has hecho escribiendo tu libro y qué gran ayuda para nosotros loa autopromotores! ¡Al fin he visto la luz! “
— Silvia.
Preguntas que es normal que te hagas.
Estas son las dudas más comunes.
¿Es un libro físico?
No. Es un PDF.
Ventaja: cada vez que lo actualizo (y ya ha pasado), recibes la nueva versión gratis.
Y si eres de los que te gusta el papel, lo imprimes y listo.
¿Cómo lo recibo?
Pagas → recibes un email con el enlace de descarga.
Consejo TOP: escribe bien tu dirección. No soy adivino.
¿De qué trata el libro?
De tu casa.
O mejor dicho, de que llegues a vivir en ella sin haber perdido mucho dinero, salud y paciencia por el camino.
Te enseño todos los pasos, desde no tener ni solar hasta estrenar cocina. En idioma humano, no en jerga repelente.
¿Es un manual de construcción?
No. Aquí no vas a aprender a hacer hormigón.
Vas a aprender a ser un promotor con criterio, mucho más preparado que el 99 % de la gente que se mete en esto.
Traducción: menos problemas, menos trampas, más dinero en tu bolsillo y tranquilidad.
¿Cuántas páginas tiene?
En este momento unas 220. Al grano. Sin paja.
¿Cuántos capítulos tiene?
Los suficientes. No es una novela. Es un mapa.
¿Me envías alguna muestra antes de comprar?
¿Cuando compras un paracaídas te dejan probarlo antes? Pues eso.
¿Si no me gusta te la puedo devolver?
Tampoco.
¿Cuánto cuesta?
Hoy 225 euros. Nunca podrás comprarlo a menor precio.
¿Te piensas que soy tan tonto como para pagar 225 € por un PDF?
No. Claro que no.
Lo que pienso es que puedes ser tan listo como para invertir 225 € y ahorrarte por ejemplo 30.000 € evitando fallos.
El formato da igual: PDF, papel o grabado en piedra.
Lo que importa es lo que contiene: todo lo que he aprendido durante más de 15 años como Arquitecto.
Si lo que te preocupa es el envoltorio y no el contenido… entonces sí: este mapa no es para ti.